Biaya BPHTB Terbaru 2023 dan Cara Menghitungnya

Berapa biaya BPHTB terbaru 2023? Properti menjadi salah satu instrumen investasi dengan peminat yang sangat banyak. Ini dikarenakan harganya terus mengalami peningkatan dari waktu ke waktu. Ketika Anda sedang melakukan transaksi jual beli properti, seperti tanah ataupun bangunan rumah maka akan menemukan istilah BPHTB.

Proconsult

Saat melakukan jual beli tersebut, ada biaya BPHTB yang harus Anda bayar. Sebagai orang awam tentu Anda kurang mengerti apa maksud dari istilah tersebut. Anda bisa bertanya langsung mengenai BPHTB kepada pihak yang bersangkutan dan berapa % biaya yang harus dibayarkan.

Punya Masalah Pajak? Hubungi Nomor Whatsapp : 081350882882

Biaya BPHTB sendiri merupakan biaya wajib yang harus dibayar ketika membeli properti. Bisa dikatakan jika BPHTB merupakan pajak properti. Informasi lengkap mengenai biaya BPHTB terbaru 2023 beserta cara menghitungnya, simak ulasan lengkapnya dibawah ini.

Apa Itu BPHTB?

Apa Itu BPHTB?

Sumber : Money.kompas.com

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB adalah biaya berupa pajak yang diatur oleh pemerintah atas transaksi pemindahan kepemilikan tanah ataupun properti lainnya. Pada penerapannya, biaya BPHTB merupakan bea yang harus ditanggung oleh pribadi atau suatu badan yang terlibat atas transaksi properti. Biaya tersebut kemudian menjadi salah satu sumber pemasukan negara.

Biaya BPHTB ditanggung oleh pembeli dan hampir mirip dengan Pajak Penghasilan (PPh) bagi penjual. Dalam hal ini, pembeli maupun penjual sama-sama memiliki tanggungjawab untuk membayar pajak.

Baca Juga : Pidana Pajak: Pengertian, Sanksi dan Kasus

BPHTB sendiri termasuk bea bukan pajak. Bea dan pajak itu tidak sama atau berbeda. PBB adalah pajak yang dikenakan atas bumi dan bangunan. Sedangkan BPHTB adalah bea yang dikenakan atas hak atas tanah atau bangunan. Berikut perbedaan bea dan pajak:

  1. Pembayaran pajak terjadi lebih dahulu daripada saat terutang.
  2. Frekuensi pembayaran bea terutang bisa dilakukan secara insidental atau berkali-kali serta tidak terikat oleh waktu.

Dasar hukum BPHTB di Indonesia diatur dalam aturan Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang BPHTB. Akan tetapi, regulasi tersebut kemudian diatur kembali dalam UU No 20 Tahun 2000 tentang BPHTB. Dalam UU tersebut tercantum aturan mulai dari pengertian, sanksi hingga objek pajak yang dikenakan aturan pembayaran.

Belakangan ini, pengenaan BPHTB mengacu pada UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah yang belum lama ini dicabut dan digantikan dengan UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.

Dalam UU tersebut dijelaskan bahwa BPHTB merupakan pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas bangunan dan/atau bangunan yang selanjutnya disebut pajak. Dari definisi tersebut, pengertian BPHTB sama dengan pajak perolehan hak atas bangunan. Dalam UU tersebut disebutkan jika BPHTB adalah salah satu pajak yang dipungut oleh pemerintah kota/kabupaten.

Biaya BPHTB Terbaru 2023

Proconsult

Pungutan biaya BPHTB tahun 2023 mengacu pada Undang-Undang Nomor 01 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU BPHTB terbaru). Pada UU Nomor 01 Tahun 2022 Pasal 47 menyebutkan jika biaya BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5%. Dimana biaya BPHTB di masing-masing kota/kabupaten ditetapkan berdasarkan Peraturan Daerah (Perda).

Ketentuan BPHTB Terutang

Pada regulasi ini Pasal 48 memandatkan jika besaran pokok BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalikan dasar pengenaan NPHTB setelah dikurangi dengan objek pajak tidak kena pajak dengan biaya BPHTB.

BPHTB yang terutang dipungut di wilayah daerah tempat tanah dan atau bangunan berada. Itulah ketentuan tentang BPHTB terutang. Pada Pasal 49 aturan yang sama berbunyi saat terutangnya BPHTB ditetapkan:

  • Pada tanggal dibuat dan ditandatangani perjanjian pengikatan jual beli untuk jual beli.
  • Pada tanggal dibuat ditandatanganinya akta untuk tukar menukar, hibah, hibah wasiat, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, penggabungan usaha, pemekaran usaha, peleburan usaha dan atau hadiah.
  • Pada tanggal penerima waris atau yang diberi kuasa oleh penerima waris mendaftarkan peralihan haknya ke kantor bidang pertanahan untuk waris.
  • Pada tanggal putusan pengadilan yang memiliki kekuatan hukum yang tetap untuk putusan hakim.
  • Pada tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak untuk pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak.
  • Pada tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak untuk pemberian hak baru diluar pelepasan hak.
  • Pada tanggal penunjukan pemenang lelang untuk lelang.

Punya Masalah Pajak? Hubungi Nomor Whatsapp : 081350882882

Objek BPHTB

Objek BPHTB

Sumber : Pinhome.id

Pasal 85 ayat (1) UU No 28 Tahun 2009 menyebut bahwasanya objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan. Perolehan tersebut diantaranya bisa berasal dari pemindahan hak karena terjadi jual beli, peleburan usaha, pemekaran usaha, penunjukan pembeli dalam lelang dan juga hadiah. Untuk lebih jelasnya, inilah hal apa saja yang dikenakan biaya BPHTB:

  1. Jual beli.
  2. Pertukaran.
  3. Waris.
  4. Hadih.
  5. Hibah.
  6. Hibah wasiat.
  7. Penunjukan pembeli saat lelang.
  8. Pemasukan dalam perseroan maupun badan hukum lain.
  9. Pemisahan hak yang menyebabkan peralihan.
  10. Peleburan usaha atau merger.
  11. Pemekaran usaha.
  12. Penggabungan usaha.
  13. Hasil lelang dengan non-eksekusi.
  14. Terkait pelaksanaan putusan hakim dengan kekuatan hukum tetap.

Baca Juga : Tindak Pidana Perpajakan Adalah: Dasar Hukum dan Jenisnya

Adapun jenis hak dasar yang menjadi objek biaya BPHTB adalah hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, hak pakai, hak pengelolaan dan hak milik atas satuan rumah susun. Meski BPHTB memiliki cakupan objek pajak luas, tetapi tidak semua perolehan hak atas tanah dan bangunan dikenai biaya BPHTB ini.

Adapun objek yang tidak dikenakan biaya BPHTB adalah sebagai berikut:

  • Perwakilan diplomatik, konsulat berdasar perlakuan timbal balik.
  • Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan Menteri Keuangan.
  • Negara untuk penyelenggaraan pemerintah atau pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum.
  • Seorang individu  atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.
  • Digunakan untuk kepentingan ibadah.
  • Wakaf atau warisan.

Cara Menghitung BPHTB

Proconsult

Cara menghitung biaya BPHTB cukup mudah yaitu dengan menggunakan rumus Tarif Pajak 5% x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP). Besaran NPOPTKP di setiap wilayah itu berbeda-beda. Namun, berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 pasal 87 ayat 4 ditetapkan besaran NPOPTKP paling rendah sebesar Rp 60 juta rupiah untuk setiap wajib pajak.

Akan tetapi, jika perolehan hak berasal dari waris ataupun hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih memiliki hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus atau derajat ke bawah, termasuk istri maka NPOPTKP paling rendah sebesar Rp 300 juta rupiah.

Sedangkan besaran pokok pajak biaya BPHTB yang terutang dihitung dengan mengalikan tarif dengan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP adalah nilai pengurangan NPOP sebelum dikenakan biaya BPHTB.

1. Contoh Menghitung Biaya BPHTB Jual Beli

Dasar pengenaan biaya BPHTB yaitu harga transaksi jual beli tanah atau bangunan sebesar Rp 400 juta rupiah.. Kemudian untuk NPOPTKP sebesar Rp 100 juta rupiah dan biaya BPHTB sebesar 5%.

Jawabannya:

Rumus : Tarif Pajak 5% x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP)

: 5% x Rp 400 juta – Rp 100 juta

: Rp 15.000.000

Jadi, biaya BPHTB terutang yang harus dibayarkan sebesar Rp 15.000.000 rupiah.

2. Contoh Menghitung BPHTB Warisan

Bu Sari mendapat warisan dari suaminya berapa tanah beserta bangunannya di Jogja dengan nilai pasar sebesar Rp 800 juta rupiah. Adapun menurut NJOP, harga rumah tersebut sebesar Rp 1 miliar rupiah. Pemerintah Kota Jogja sendiri menetapkan NJOPTKP untuk warisan sebesar Rp 300 juta rupiah.

Dikarenakan NJOP lebih besar dari NPOP maka nominal tersebut yang akan digunakan. Dengan begitu, inilah cara menghitung biaya BPTHB :

Rumus = Tarif Pajak 5% x NJOP – NJOPTKP

= 5% x (Rp 1 miliar – Rp 300 juta)

= 5% x  Rp 700 juta rupiah

= Rp 35 juta rupiah

Konsultasi Pajak? Hubungi Nomor Whatsapp : 081350882882

3. Contoh Menghitung BPHTB Hibah Warisan

Cara menghitung biaya BPHTB terutang yaitu dengan mengalikan 50% dengan hasil perhitungannya. 

Contohnya Bu Deswita menerima hibah warisan dari neneknya berupa sebidang tanah dengan nilai jual sebesar Rp 600 juta rupiah. Adapun NJOP dalam SPT PBB sebesar Rp 400 juta rupiah. Pemerintah daerah mengatur NPOPTKP kawasan tersebut sebesar Ro 280 juta rupiah. Berikut cara menghitung biaya BPHTB hibah wasiat:

Rumus = Tarif Pajak 5% x 50% x (NPOP – NPOPTKP

= 5% x 50% x (Rp 600 juta – Rp 280 juta)

= Rp 8 juta rupiah

Syarat Mengurus BPHTB

Syarat Mengurus BPHTB

Sumber : Rumah123.com

Ketika Anda melakukan jual beli tanah atau tanah beserta bangunannya, maka inilah persyaratan BPHTB yang harus dipenuhi:

  1. Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB.
  2. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB untuk tahun yang bersangkutan.
  3. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) wajib pajak.
  4. Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran (STTS)/struk ATM bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk lima tahun terakhir.
  5. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah seperti akta jual beli, sertifikat, letter C atau girik.

Apabila Anda mendapatkan tanah atau rumah untuk waris, hibah atau jual beli waris, maka syarat BPHTB adalah sebagai berikut:

  1. Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB.
  2. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB untuk tahun yang bersangkutan.
  3. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) wajib pajak.
  4. Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran (STTS)/struk ATM bukti pembayaran tarif Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk lima tahun terakhir.
  5. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah seperti akta jual beli, sertifkat, letter C atau girik.
  6. Fotokopi Kartu Keluarga (KK).

Baca Juga : Akuntansi Pajak: Pengertian, Contoh, Tugas dan Tujuan

Saat ini mengurus BPHTB bisa dilakukan dengan mudah karena dilakukan secaa online. Jika Anda membeli tanah di Jakarta maka bisa mengurus BPHTB secara online di https://ebpthb.jakarta.go.id/. Mengurus BPHTB online bisa dilakukan dengan mengikuti langkah-langkah berikut ini:

  • Pertama, login ke pajakonline.jakarta.go.id lalu pilih menu BPHTB.
  • Masukkan NOP PBB. Setelah itu, sistem akan melakukan pengecekan PBB.
  • Jika PBB bebas tunggakan maka Anda harus mengisi SSPD BPHTB dan dokumen-dokumen yang menjadi persyaratan.
  • Kemudian petugas akan melakukan pemeriksaan terhadap kelengkapan dokumen yang diunggah beserta data SSPD BPHTB.
  • Apabila ditolak maka lakukanlah perbaikan data dan juga dokumen.
  • Jika diterima maka buatlah kode bayar.
  • Bayar melalui kanal pembayaran yang sudah bekerja sama dengan pemerintah daerah.
  • Unggah dokumen AJB yang sudah ditandatangani.
  • Tunggu kode OTP dikirimkan untuk melanjutkan proses selanjutnya.
  • Jika OTP sudah sesuai lanjutkan ke proses permohonan penandatanganan kepada Petugas UPPRD secara digital.
  • Petugas Kasatpel UPPRD/Ka Unit UPPRD melakukan penandatanganan secara digital.
  • SSPD BPHTB bisa dicetak.

Cara Membayar BPHTB Online

  1. Pertama, harus login terlebih dahulu di situs yang tertera.
  2. Pilih menu “Bayar BPHTB” lalu masukkan data-data yang diperlukan.
  3. Pastikan berkas Anda sebagai wajib pajak sudah lengkap supaya tidak terjadi kesalahan.

Tips Memilih Jasa Konsultan Pajak

Proconsult

Supaya pengurusan dan pembayaran biaya BPHTB bisa dilakukan dengan mudah, Anda disarankan untuk menggunakan jasa konsultan pajak. Alasannya jasa konsultan pajak sudah sangat berpengalaman dan lebih kompeten dalam mengurusi hal ini. Inilah beberapa tips memilih jasa konsultan pajak terbaik:

1. Pahami Jenis Pajak yang Menjadi Kewajiban

Tips yang pertama yaitu Anda harus terlebih dahulu memahami jenis pajak yang menjadi kewajiban dan akan diselesaikan bersama jasa konsultan tersebut. Perlu diketahui jika ada beberapa jenis pajak yang menjadi tanggung jawab perorangan maupun perusahaan. Oleh karena itu, cermati apa jenis pajaknya sehingga bisa memilih jasa konsultan pajak yang tepat.

Perlu diketahui juga jika saat ini setiap jasa konsultan pajak memiliki bidang ataupun lingkup keahlian yang berbeda-beda. Jangan sampai Anda salah memilih jasa konsultan pajak yang bidang keahliannya tidak sesuai. Jika sampai salah pilih Anda tidak hanya rugi secara materil saja melainkan urusan pajak juga tidak terselesaikan.

2. Periksa Status Jasa Konsultan Pajak

Anda juga perlu untuk memeriksa status jasa konsultan pajak. Pastikan jasa konsultan pajak yang akan dipilih sudah memiliki izin praktik atau sertifikat resmi. Konsultan pajak yang sudah memiliki izin praktik dari DJP berarti memiliki pelayanan sesuai aturan hukum yang berlaku di Indonesia.

Saat ini tidaklah sulit untuk menemukan jasa konsultan pajak. Akan tetapi, tidak semuanya bisa dipercaya. Ada jasa konsultan pajak yang beroperasi secara ilegal dan tidak memiliki izin praktik sehingga bisa merugikan klien.

3. Lihat Track Record Jasa Konsultan Pajak

Tips selanjutnya yaitu Anda juga harus melihat bagaimana track record atau rekam jejak jasa konsultan pajak. Anda disarankan untuk memilih jasa konsultan pajak yang memiliki track record pelayanan baik dan bisa diandalkan. Selain itu, memiliki rekam jejak menyelesaikan banyak masalah perpajakan dengan baik tanpa melakukan pelanggaran hukum.

Anda bisa mengetahui rekam jejak suatu jasa konsultan pajak melalui review atau testimoni para klien yang pernah menggunakan jasanya. Biasanya review atau testimoni tersebut tercantum dalam website resminya atau media sosialnya.

4. Sesuaikan dengan Budget yang Dimiliki

Menggunakan jasa konsultan pajak berarti harus mengeluarkan uang. Dalam hal ini berarti saat akan memilihnya harus mempertimbangkan budget yang dimiliki. Setiap jasa konsultan pajak biasanya memiliki acuan tarif atau harga yang berbeda-beda.

Sebelum memutuskan memilih salah satu jasa konsultan pajak, Anda bisa bertanya tentang berapa besar tarif yang harus dibayar. Bandingkan tarif yang dikenakan dengan layanan yang diberikan. Setelah membuat pertimbangan budget, Anda bisa menentukan mana jasa konsultan pajak yang dipilih.

Konsultasi Pajak? Hubungi Nomor Whatsapp : 081350882882

Kesimpulan

Nah itulah pembahasan lengkap tentang biaya BPHTB terbaru 2023 dan cara menghitungnya. Diharapkan dengan pembahasan diatas Anda bisa memahami biaya BPHTB dengan mudah. Jika sudah paham maka akan lebih mudah saat melakukan transaksi jual beli tanah dan bangunan.

Jika Anda ingin pengurusan dan pembayaran biaya BPHTB dilakukan dengan mudah dan benar, disarankan untuk menggunakan jasa konsultan pajak. Jasa konsultan pajak yang direkomendasikan adalah Proconsult.id. Proconsult.id menjadi jasa konsultan pajak yang sudah profesional, terpercaya dan berpengalaman.

Proconsult