Bertemu lagi dengan kami Konsultan Pajak Jakarta, kali ini kami akan membahas tentang pajak tanah. Jika disebutkan pajak tanah mungkin masyarakat kurang paham, namun kalau menyebut PBB barulah mengerti maksudnya. Ya, pada intinya sebenarnya yang dimaksud dengan pajak tanah serupa PBB atau Pajak Bumi dan Bangunan. Setiap tahunnya masyarakat pasti akan menerima lembar tagihan PBB yang harus dibayarkan melalui lembaga yang ditunjuk seperti bank.
Pajak tanah dikenakan kepada semua orang yang memiliki properti berupa tanah dan juga bangunan di atasnya sebagai wajib pajak. Setiap bentuk bangunan yang berdiri di atas tanah tanpa terkecuali mulai dari rumah, kantor, kios, mal dan sebagainya harus dibayarkan pajaknya. Wajib pajaknya adalah orang yang namanya tertera sebagai pemilik tanah beserta bangunan diatasnya tersebut.
Pajak tanah bukan hanya dikenakan kepada tanah yang ada di perkotaan saja namun juga semua bentuk lahan lainnya. Pajak tanah dikenakan juga pada pekarangan, sawah, kebun maupun pertambangan. Semua jenis lahan tersebut dinamakan obyek bumi. Sementara itu di dalam PBB bukan hanya objek bumi yang harus dibayarkan melainkan juga objek bangunan.
Baca Juga : PPh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah
Apa Itu Pajak Tanah?
Sumber foto : Kumparan.com
Jika Anda masih belum memahami apa itu pajak tanah sebaiknya kita lihat dulu pengertiannya. Pengertian pajak tanah yaitu pajak yang dikenakan atas keberadaan tanah serta bangunan di atasnya yang sifatnya memberikan keuntungan maupun kedudukan ekonomi bagi orang pribadi maupun badan.
Dari pengertian diatas sudah jelas bahwa wajib pajak atas tanah serta bangunan tersebut bisa orang pribadi (individual) maupun badan seperti perusahaan dan sejenisnya. Pajak tanah serta bangunan ini bersifat kebendaan sehingga besaran tarif pajaknya dipengaruhi oleh keadaan dari bumi dan ataupun bangunan yang ada.
Sehingga jangan heran jika pagar yang termasuk kategori mewah juga bisa dikenakan pajak tanah dan bangunan karena mempunyai nilai ekonomi tinggi. Perhitungan pajak tanah ini biasanya akan ikut menjadi bahan pertimbangan seseorang ketika akan membeli properti seperti lahan, pekarangan, rumah, ruko dan sebagainya karena pasti berpengaruh pada tarif yang harus dibayarkan nantinya.
Karena pajak tanah adalah jenis pungutan yang sifatnya kebendaan otomatis ada objek yang menjadi acuan dalam perhitungan tarifnya. Objek di dalam pajak tanah yang dimaksud terdiri dari :
1. Objek Bumi
Objek bumi meliputi permukaan tanah maupun yang berada di bawahnya. Contoh dari objek bumi antara lain :
- Kebun
- Sawah
- Ladang
- Pekarangan
- Tanah
- Tambang
2. Objek Bangunan
Sementara itu objek bangunan yang dikenakan pajak tanah yaitu yang memiliki nilai keuntungan ekonomi serta kedudukan bagi orang pribadi maupun badan. Contoh objek bangunan misalnya :
- Rumah tempat tinggal
- Bangunan untuk usaha
- Gedung
- Pusat perbelanjaan
- Kolam renang
- Jalan tol
- Pagar mewah
3. Non Objek Pajak Tanah
Namun tidak semua tanah maupun bangunan dikenakan pajak karena pemerintah telah membuat kebijakan tentang pengecualiannya. Adapun jenis objek yang tidak dikenakan pajak tanah tersebut haruslah mempunyai kriteria seperti yang dituangkan dalam UU Nomor 12/ 1994, yaitu :
- Objek pajak dipergunakan untuk kepentingan masyarakat umum dalam hal ibadah, kesehatan, pendidikan, sosial serta kebudayaan nasional dimana sifatnya bukan untuk mendapatkan keuntungan.
- Tanah yang dipergunakan untuk peninggalan purbakala, kuburan ataupun sejenisnya.
- Objek pajak merupakan hutan suaka alam, hutan lindung, hutan wisata, taman nasional, tanah negara yang belum dibebani oleh suatu hak ataupun tanah penggembalaan yang kepemilikannya dikuasai oleh pemerintah desa.
- Objek pajak yang dipergunakan untuk badan maupun lembaga perwakilan organisasi internasional yang kriterianya ditentukan oleh menteri keuangan.
Pajak tanah ini sifatnya kebendaan sehingga tidak dipengaruhi oleh keadaan dari subyeknya. Lalu siapa sajakah subjek pajak tanah tersebut? Subyek yang dimaksud yaitu orang maupun badan yang secara nyata mempunyai hal-hal sebagai berikut :
- Hak atas bumi.
- Mendapatkan manfaat atau keuntungan atas bumi.
- Mempunyai suatu bangunan.
- Menguasai suatu bangunan.
- Mendapatkan manfaat atau keuntungan dari suatu bangunan.
Acuan utama atas pengenaan pajak tanah tersebut yaitu Nilai Jual Objek Pajak atau disingkat dengan NJOP. Apakah NJOP itu? NJOP merupakan harga rata-rata atau bisa dikatakan sebagai harga pasaran dari transaksi jual beli tanah maupun bangunan. NJOP ini nilainya sudah ditentukan oleh Kementerian Keuangan dan bisa berbeda-beda pada setiap daerah.
Beberapa faktor yang mempengaruhi menjadi penyebab mengapa nilai NJOP satu daerah dengan lainnya bisa berbeda. Faktor tersebut contohnya lokasi, kondisi lingkungan sekitar, peruntukan maupun pemanfaatannya. Sedangkan untuk NJOP bangunan yang berpengaruh misalnya rekayasa yang dilakukan dan sebagainya. Jadi makin banyak faktornya otomatis makin tinggi pajak tanahnya.
Baca Juga : Jasa Konsultan Pajak Surabaya
Aturan Pajak Tanah Terbaru
Sumber foto : Id.berita.yahoo.com
Sama halnya dengan perpajakan jenis lainnya dalam perhitungannya aturan pajak tanah yang telah ditentukan oleh pemerintah menjadi acuannya. Aturan tentang pungutan pajak tanah dan bangunan tersebut telah mengalami beberapa perubahan dengan adanya pembaharuan dalam regulasinya:
1. Regulasi Pajak Tanah
Regulasi yang pernah dan sedang digunakan dalam perpajakan tanah dan bangunan diantaranya yaitu :
- Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 mengenai Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
- Undang- Undang Nomor 12 Tahun 1994 sebagai pembaharuan dari UU No. 12/ 1985.
- Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 mengenai Pajak dan Retribusi Daerah dimana kewenangan atas pungutan PBB sektor pedesaan maupun perkotaan (PBB P2) telah diserahkan kepada pemerintah daerah masing-masing. Sementara itu untuk jenis PBB untuk pertambangan, perkebunan dan perhutanan (PBB P3) tetap berada dibawah kewenangan pemerintah pusat yaitu melalui Direktorat Jenderal Pajak RI.
2. Tarif Pajak Tanah dan Bangunan
Pemerintah belum menaikkan maupun menurunkan besaran tarif untuk pajak tanah tersebut. Tarif pajak tanah yang ditetapkan oleh pemerintah hingga saat ini masih dengan nilai yang sama yaitu sebesar 0,5%.
3. Dasar Penetapan NJOP
Sedikit disampaikan pada bagian sebelumnya bahwa dasar atau acuan dalam pengenaan pajak tanah yaitu dengan melihat Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang merupakan harga pasaran rata-rata dari objek tersebut. NJOP di beberapa daerah tidaklah sama meskipun nilainya ditentukan oleh Kementerian Keuangan (Kemenkeu).
Penetapan NJOP tersebut dibuat dengan mempertimbangkan beberapa hal berikut :
- Bahan yang dipergunakan untuk bangunan tersebut.
- Letak atau lokasi dari tanah/ bangunan.
- Rekayasa bangunan
- Kondisi lingkungan.
- Pemanfaatan tanah/ bangunan
- Peruntukan tanah/ bangunan.
Namun NJOP juga bisa ditetapkan nilainya tanpa harus ada transaksi jual beli yaitu dengan penjelasan seperti di bawah ini.
1. Perbandingan Harga dengan Objek yang Lainnya
Apakah yang dimaksud dengan objek lainnya dalam poin ini? Yaitu objek sejenis yang fungsinya sama dan lokasinya berdekatan serta telah diketahui berapa nilai jualnya.
Perbandingan dengan menggunakan objek lain sesuai kriteria tersebut diharapkan bisa memberikan gambaran berapa NJOP dari objek yang diperbandingkan sehingga kisaran perhitungannya menjadi lebih tepat.
2. Nilai Perolehan yang Baru
Sedangkan pengertian dari perolehan nilai baru yaitu besaran NJOP yang didapatkan dari perhitungan terhadap seluruh biaya yang telah dikeluarkan untuk mendapatkan objek pajak tersebut. Penilaian yang didapatkan selanjutnya akan dikurangi dengan penyusutan yang mungkin terjadi misalnya pada kondisi fisik dari objek pajak.
3. Nilai Jual Pengganti
Maksud dari nilai jual pengganti adalah penetapan atas NJOP yang menggunakan hasil produk objek pajak sebagai dasar/ acuannya. Atau dengan kata lain bahwa nilai jual objek pajak dibuat berdasarkan pada keluaran (output) yang dihasilkannya.
Cara Menghitung Pajak Tanah
Sumber foto : Lifepal.co.id
Di dalam melakukan perhitungan pajak tanah pada umumnya digunakan tiga (3) tahapan yang terdiri dari :
1. Menetapkan Besaran NJOP
Langkah pertama yang harus dilakukan dalam perhitungan pajak tanah dan bagunan adalah dengan menentukan dulu berapa Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Yang dimaksud NJOP adalah harga pasaran tanah maupun bangunan tersebut. NJOP ini ditetapkan oleh pemerintah melalui Kementerian Keuangan walaupun nilainya bisa saja berbeda antara satu daerah dengan lainnya.
Namun meskipun begitu menurut aturan yang dituangkan dalam Keputusan Menteri Keuangan Nomor 201/KMK.04 Tahun 2000 jelas disebutkan bahwa NJOP paling tinggi adalah Rp. 12 juta dengan mempertimbangkan ketentuan berikut :
- Wajib pajak akan mendapatkan pengurangan pada NJOP sekali dalam satu (1) tahun pajak.
- Jika terdapat lebih dari satu (1) objek pajak yang dimiliki oleh wajib pajak maka pengurangan NJOP hanya akan diberikan kepada objek pajak dengan nilai paling besar serta tidak bisa digabungkan dengan objek pajak lainnya.
2. Menentukan Besaran Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
Tahapan yang kedua yaitu menentukan berapa besarnya Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dari objek pajak. Dalam regulasi yang sama yaitu Keputusan Menteri Keuangan No. 201/KMK.04/2000 maka rincian dari NJKP yaitu :
Objek pajak perkebunan tarifnya 40%.
Objek pajak pertambangan tarifnya 40%.
Objek pajak kehutanan tarifnya 40%.
Objek pajak lainnya dalam PBB P2 ditentukan dengan mempertimbangkan NJOP-nya, yakni :
- NJOP kurang dari Rp. 1 miliar maka NJKP-nya 20%
- NJOP di atas Rp. 1 miliar maka NJKP-nya 40%
Sehingga rumus untuk menghitung besaran NJKP adalah :
NJKP = Persentase NJKP x NJOP
3. Menghitung Besaran Pajak Tanah dan Bangunan
Setelah diketahui berapa besaran dari NJOP dan NJKP dari objek pajak tersebut selanjutnya baru bisa dihitung berapa nilai pajak tanah dan bangunan yang harus dibayarkan. Caranya sangat mudah yaitu tinggal masukkan berapa NJKP yang didapatkan dan dikalikan dengan tarif pajaknya yaitu 0,5%.
Rumusnya : PBB = NJKP x 0,5%
Baca Juga : Jasa Konsultan Pajak Surabaya
Contoh Perhitungan Pajak Tanah
Pak Andi memiliki tanah dan bangunan dengan besaran NJOP yaitu Rp.2.000.000.000, berapa pajak yang harus dibayarkannya? Untuk menemukan besaran pajak tanah dan bangunan milik Pak Andi maka harus dilakukan perhitungan melalui tiga tahapan yang sudah dibahas di atas.
Perhitungan PBB Pak Andi :
1. NJOP = Rp. 2.000.000.000
2. Hitung berapa NJKP objek pajaknya. Karena besarnya lebih dari Rp. 1 miliar maka tarifnya adalah 40%.
NJKP = 40% x NJOP
= 40% x Rp. 2.000.000.000
= Rp. 800.000.000
3. Setelah NJOP dan NJKP diketahui besarannya gunakan untuk menghitung besarnya pajak tanah dan bangunan (PBB), yaitu :
PBB = NJKP x 0,5%
= Rp. 800.000.000 x 0,5%
= Rp. 4.000.000
Sehingga diketahui bahwa nilai pajak tanah dan bangunan terutang yang harus dibayarkan oleh Pak Andi adalah Rp. 4 juta.
Dari contoh di atas sebenarnya cara menghitung pajak tanah tidaklah terlalu rumit seperti jenis pajak yang lainnya. Hanya saja Anda mungkin akan kerepotan ketika harus memperhitungkan besaran pajak tanah dari objek pajak yang jumlahnya lebih dari satu.
Sebagai wajib pajak yang harus memenuhi kewajiban membayar pajak tanah dan bangunan Anda memiliki hal terkait dengan hal tersebut yaitu :
- Wajib pajak berhak mendapatkan formulir SPOP secara gratis yang bisa didapatkan melalui KPP, KP2KP maupun lembaga lainnya yang ditunjuk oleh pemerintah.
- Wajib pajak berhak untuk mendapatkan penjelasan tentang tata cara pengisian dan juga penyampaian SPOP kepada KPP maupun KP2KP setempat.
- Wajib pajak berhak untuk memperoleh tanda terima pengembalian SPOP dari KPP/ KP2KP setempat.
- Wajib pajak boleh melakukan perbaikan atau mengisi ulang jika data isian pada SPOP terdapat kesalahan. Namun syaratnya adalah perbaikan yang dilakukan tersebut haruslah disertai dengan fotokopi sertifikat tanah yang sah, akta jual beli tanah dan dokumen lain yang diperlukan.
- Wajib pajak mempunyai hak untuk menunjuk pihak lain misalnya pegawai Dirjen Pajak atau konsultan dengan melampirkan surat kuasa yang disertai dengan materai. Pihak lain yang ditunjuk tersebut nantinya dikuasakan untuk mengisi dan juga menandatangani formulir SPOP.
- Wajib pajak memiliki hak untuk mengajukan permohonan tertulis yang berisi tentang penundaan penyampaian SPOP dengan syarat menyertakan alasan yang kuat dan sah serta tidak melampaui batas waktu yang telah ditentukan.
Selain hak yang diberikan sebagaimana disebutkan di atas, wajib pajak juga dikenakan beberapa kewajiban terkait dengan pajak tanah. Kewajiban yang dimaksud antara lain yaitu :
- Melakukan pendaftaran atas objek pajak yang dimiliki.
- Mengisi SPOP dengan jelas, lengkap dan benar sesuai dengan kenyataan pada objek pajak.
- Menyampaikan atau mengembalikan formulir SPOP yang telah diisi kepada KPP/KP2P setempat maksimal 30 hari setelah formulir tersebut diterima oleh wajib pajak.
- Jika terdapat perubahan data pada objek pajak wajib melaporkannya kepada KPP/ KP2KP melalui pengisian ulang formulir SPOP. Dalam perbaikan tersebut wajib pajak harus melengkapinya dengan dokumen-dokumen pendukungnya seperti fotokopi sertifikat tanah yang legal, akta jual beli dan lain sebagainya.
Kesimpulan
Pajak tanah dikenakan kepada semua orang yang memiliki properti berupa tanah dan juga bangunan di atasnya sebagai wajib pajak. Pajak tanah bukan hanya dikenakan kepada tanah yang ada di perkotaan saja namun juga semua bentuk lahan lainnya.
Melihat apa yang menjadi hak dan kewajiban dari wajib pajak terkait dengan pengenaan pajak tanah dan bangunan yaitu bagaimana mengisi formulir SPOP secara benar, tepat dan lengkap. Kesalahan dalam pengisian SPOP selain akan membuat urusan pajak tanah menjadi semakin panjang prosesnya juga membuat Anda harus mengulang kembali semua isian yang ada di dalam formulir tersebut.
Sementara itu pemerintah dalam hal ini Direktorat Jenderal Pajak melalui KPP ataupun KP2KP hanya memberikan waktu selama 30 hari saja sejak diterimanya formulir SPOP untuk diserahkan kembali kepada KPP/ KP2KP. Padahal tidak semua wajib pajak yang dikenakan pajak tanah dan bangunan memiliki cukup waktu untuk mengisi formulir SPOP secara rinci dan tepat dalam waktu hanya 30 hari saja.
Bagaimanakah solusinya? Karena pajak tanah adalah pajak yang harus Anda bayarkan setiap tahun maka agar tidak dikenakan sanksi Anda bisa memberikan kuasa kepada pihak lain untuk mengisi SPOP sebagaimana penjelasan sebelumnya. Proconsult.id siap membantu Anda dalam menyelesaikan semua proses dalam pajak tanah hingga selesai.